党的二十届三中全会《决定》提出：“依法维护进城落户农民的土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，探索建立自愿有偿退出的办法”。

宅基地问题，可能是我国农村改革的最后一块硬骨头。中央文件写了很多，各地政府试了很多，但是，迄今为止，仍然未见明显成效。农村人口不断减少，宅基地面积不断增大，结果就是，农村的空房子越来越多，土地浪费日益严重。

要从根本上解决这个问题，需要痛下决心，做出重大改革。三中全会《决定》的精神，为此确定了改革的方向。

为解决宅基地浪费现象，我的建议是：管住入口，放活存量。具体就是：第一，不再批准新的宅基地，这是最为急迫的当务之急，越早越好；第二，平原地区的宅基地使用权，尽量实现自愿有偿退出，复垦为耕地；第三，山区丘陵区的宅基地，可以放活使用权流转。

不再批准新的宅基地，是因为，现有的宅基地存量，已经足以满足农村人口“户有所居”的需要，满足乡村文旅产业发展的需要，满足城乡居民融合的需要。不往远了说，从2000年算起，农村人口从8.08亿，年年减少，一直减少到2023年的4.77亿。减少的人数为3.31亿人，减少的幅度为41%。事实上，东部沿海的不少地方，由于没地，已经多年没有新批宅基地了，也并没有发生问题。

农村人口不断减少，而农村宅基地却只增不减。

只增的原因是：户籍在村里的孩子，长大了，结婚了，就有权利申请宅基地，盖新房子。由于宅基地的取得，是无偿的，因此，只要符合条件，不要白不要，没有人不要，哪怕早已经外出打工，常年在外，甚至已经在城镇中买了商品房的，也仍然申请要宅基地。

不减的原因是：老一辈过世之后，只要房屋完好，就可以由法定继承人继承。继承了房屋，也就相当于继承了宅基地的合法使用权。只要是法定继承人，就可以继承，哪怕已经有了宅基地，或者户籍已经不在村里，都可以合法继承。农村现在之所以有一户多宅现象，这是根本原因。

为了减少宅基地使用浪费，法律法规中，也鼓励宅基地使用权的流转，但是，由于限制条件太多，作用非常有限。

放活宅基地存量的思路，是把现在试行的宅基地“三权分置”，改为“两权分置”。即，只保留集体的所有权和农户的使用权。农户的资格权，没有保留的必要，予以取消。因为，如果使用权不能自由流转，农户要这个资格权也没有用处；如果使用权可以自由流转，农户也不需要再保留这个资格权。现在这个资格权，实际上，只有妨碍使用权流转的作用。

在“两权分置”的体制下，宅基地的所有权是集体的，是不能改变的；而宅基地的使用权和房屋使用权合为一体，按照市场经济原则，自由流转，就像城市里的商品房一样。

唯有这样，闲置的宅基地，才不会继续浪费下去——无论是盖有人住的房屋，还是复垦为耕地，用于落实耕地占补平衡政策。

柯炳生